第一條  為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務單位的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
    第二條  本市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
    第三條  本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
    物業(yè)服務費一般包括物業(yè)公共服務費、車輛停放費、自購車庫（位）物業(yè)服務費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務費、代辦服務費等。
    第四條  物業(yè)服務收費應當遵循公平、公開、合理以及收費項目、收費標準與服務內容、服務質量相適應的原則，根據(jù)物業(yè)服務成本、法定稅費和合理利潤確定，實行政府指導價的，其利潤率不得超過物業(yè)服務成本的5%。
    第五條  市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門負責本市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，負責制定物業(yè)服務收費的具體實施辦法；縣、區(qū)價格行政主管部門會同房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的政策落實和日常監(jiān)督管理工作。
    第六條  普通住宅前期物業(yè)公共服務費收費實行政府指導價。價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，依據(jù)本地區(qū)物業(yè)公共服務等級標準或分類、分項、分級標準，制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。
    價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門每2至3年對轄區(qū)內物業(yè)公共服務費等級標準或者分類、分項、分級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。
    第七條  新建普通住宅物業(yè)銷售前，建設單位應當在政府指導價范圍內，按照本市住宅小區(qū)高層、多層物業(yè)服務等級標準擬定前期物業(yè)服務方案，依法通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務委托合同，約定物業(yè)公共服務內容、服務標準和收費標準。
    前期物業(yè)服務委托合同由物業(yè)服務企業(yè)在簽訂后10個工作日內報物業(yè)所在地的縣、區(qū)價格主管部門和房地產行政主管部門備案。通過備案的前期物業(yè)服務收費標準，價格行政主管部門和房地產行政主管部門應當在新聞媒體或者政府網站上公示。
    新建普通住宅物業(yè)銷售時，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務委托合同約定的物業(yè)公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業(yè)公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。
    建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與物業(yè)買受人按照前期物業(yè)服務委托合同約定的內容，簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。
    第八條  新建普通住宅物業(yè)交付使用之后，物業(yè)公共服務費標準按照合同約定執(zhí)行。
    業(yè)主大會、業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務費標準因服務成本變化需要調整，或者因政府指導價標準變化需要提高的，物業(yè)服務企業(yè)應當在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務成本信息，向業(yè)主征詢意見，經占小區(qū)住宅建筑總面積半數(shù)以上的業(yè)主或者半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內約定執(zhí)行。
    業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執(zhí)行。
    第九條  各類別墅（含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）、高級公寓、容積率等于或者低于1.0（建設成本超過本市平均成本1倍）的非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價。具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執(zhí)行。
    住宅經批準改變用途用于經營的，其物業(yè)公共服務費標準由業(yè)主共同確定，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執(zhí)行。
    業(yè)主采取自行管理或者業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構相結合管理的服務收費標準，由業(yè)主共同決定、約定。
第十條 保障性住房的物業(yè)公共服務費，按照市、縣（區(qū)）人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。
    第十一條  物業(yè)公共服務費一般包括下列部分：
    （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費等；
    （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；
    （三）清潔衛(wèi)生費用；
    （四）綠化養(yǎng)護費用；
    （五）秩序維護費用；
    （六）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；
    （七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊；
    （八）物業(yè)共用場地、共用設施設備的公眾責任保險費用；
    （九）管理費分攤；
    （十）經業(yè)主大會同意的其他費用；
    （十一）法定稅費以及合理利潤或者酬金。
    原則上單列不低于10%的物業(yè)公共服務費，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
    物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
    第十二條住宅小區(qū)內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行。但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣的除外。
    前款所指共用設施、設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經營性車場（車庫）、監(jiān)控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務用房和共用設施、設備使用的房屋等。非經營性停車場、車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。
    第十三條  符合竣工驗收條件的房屋，以入住通知書約定的房屋交付時間作為業(yè)主或者物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務費的起始時間。
    物業(yè)公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算（車庫除外）；尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
    第十四條  納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或者已經出售但未與物業(yè)買受人完成交付手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)公共服務費由建設單位全額交納，其中因買受人原因未及時辦理入住手續(xù)的，建設單位可以向買受人追償。
    物業(yè)出租或者以其他方式交付他人使用的，物業(yè)公共服務費可以由物業(yè)使用人交納。
    第十五條  物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)合同約定預收物業(yè)公共服務費，但預收的期限最長不得超過半年。
    第十六條  車輛停放費是物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)管理機構對車位、車庫及配套設施、設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。
    車輛停放費一般包括下列部分：
    （一）管理服務人員費用；
（二）車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養(yǎng)費用；
    （三）清潔衛(wèi)生費用；
    （四）秩序維護費用；
    （五）法定稅費等。
    占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位、車庫，車輛停放費還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源進行適當補償。
    第十七條  同一車輛停放區(qū)域內的車輛停放費標準應當保持一致，地下與地面的標準應當保持合理比價。
    住宅小區(qū)內車庫、車位應優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租室內（含地下）車庫（泊位）的，建設單位不得以任何理由予以拒絕。
    第十八條  住宅小區(qū)內的車輛停放費、自購車庫（位）物業(yè)服務費實行政府指導價管理。價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門綜合考慮住宅小區(qū)內汽車停放管理服務平均成本，制定并公布車輛停放費、自購車庫（位）物業(yè)服務費的最高政府指導價。
    第十九條  占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，業(yè)主大會成立前，應當在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主大會成立后，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定。
    第二十條  車輛停放費由物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構根據(jù)物業(yè)服務合同約定收取，可以根據(jù)合同約定預收，但預收的期限最長不得超過半年。
第二十一條  物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，車輛停放費應當在政府指導價范圍內確定。
    利用人民防空工程收取的車輛停放費應當按照有關規(guī)定，用于人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，其管理按照國家、省、市有關規(guī)定執(zhí)行。
    第二十二條  經業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會同意，在滿足業(yè)主停車需要的前提下，有條件的住宅區(qū)可設立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應當提供不少于1小時的免費停車，具體標準按照價格行政主管部門、房地產行政主管部門制定的政府指導價執(zhí)行。
    對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家、裝修等服務的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取任何費用。
    第二十三條  物業(yè)管理區(qū)域內的非機動車停放服務收費實行政府指導價管理，標準由市價格行政主管部門會同房地產行政主管部門制定并公布。
    第二十四條  物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，可以根據(jù)約定向委托單位收取代辦手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。
    第二十五條  根據(jù)維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，發(fā)放證照、門卡等所產生的制作費用，應當按照權利義務對等原則計入物業(yè)服務成本或者停車服務成本；提供給部分業(yè)主或者物業(yè)使用人使用的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。
    新建住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位（或者物業(yè)服務企業(yè)）不得在房價和物業(yè)服務費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或者升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及出入證（卡）免費配送數(shù)量由業(yè)主依法共同決定。
    物業(yè)管理區(qū)域內的停車場實行門禁出入證（卡）管理的，應當免費為車主配置一張出入證（卡），因用戶保管不善造成遺失、損壞等要求補換的，可收取工本費。
    物業(yè)服務企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡）押金，證件完好退還后，應當如數(shù)退回押金；證件丟失、損壞的，可收取工本費。
    第二十六條  利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，70%納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)公共服務費。
    第二十七條  物業(yè)服務企業(yè)應當規(guī)范服務行為，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
    物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。
    第二十八條  物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據(jù)，以及企業(yè)、房地產管理行政主管部門、價格行政主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或者物業(yè)使用人的監(jiān)督。
    新建住宅物業(yè)銷售時，建設單位應當將物業(yè)服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置公示。
    第二十九條  物業(yè)服務企業(yè)應當完善物業(yè)服務制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應當按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。
    物業(yè)服務企業(yè)應當將車輛停放費、經營設施收益等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，每半年公示一次汽車停放費、經營設施收益分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。
    第三十條  物業(yè)服務收費應當符合自愿委托、服務有償?shù)幕�本要求，不得強制服務并收費或者只收費不服務。物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務的保證金、押金應當符合國家政策規(guī)定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
    業(yè)主或物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)指定的地點堆放，并繳納裝飾裝修垃圾清運費，具體收費標準應當在政府指導價范圍內確定。
    物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或者保證金。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人的裝修活動提供基本服務以外的額外服務需要收費的，可根據(jù)實際成本向市、縣價格行政主管部門、房地產行政主管部門申報，經核準后收取。
    第三十一條  價格行政主管部門應當對政府指導價管理的物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格行政主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
    房地產行政主管部門應當及時制定和完善普通住宅物業(yè)公共服務標準，加強對物業(yè)服務行為的監(jiān)管。
    第三十二條  價格行政主管部門和房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監(jiān)督檢查。
    第三十三條  物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格行政主管部門依法予以處罰：
    （一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
    （二）不按照規(guī)定提供服務而收取費用的；
    （三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
    （四）強制或者變相強制服務并收費的；
    （五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位委托，代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的；
    （六）不按規(guī)定實行明碼標價的；
    （七）未按法定要求公示或者失實公示物業(yè)服務費用、經營設施收支、代收代交費用分攤等情況的；
（八）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。
    第三十四條  價格行政主管部門和房地產行政主管部門工作人員在物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分。
    第三十五條  本辦法實施前，建設單位已依法選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務委托合同的，可繼續(xù)按合同所確定的收費標準與物業(yè)買受人約定物業(yè)服務收費。
    對原有住宅小區(qū)，業(yè)主已與建設單位在商品房買賣合同中約定物業(yè)服務收費，或者已與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務協(xié)議的，物業(yè)服務收費按合同約定執(zhí)行，需要調整物業(yè)公共服務費標準的按照本辦法有關規(guī)定執(zhí)行。
    原有“二費制”的（電梯、二次供水費另收）高層物業(yè)服務收費應當按照本辦法規(guī)定實行“一費制”。
第三十六條  本辦法自公布之日起施行。
（11月4日印發(fā)）