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物權(quán)法司法解釋歷時七年出臺,最高法解讀——房子該歸誰 法院這么判

發(fā)布時間:2016.03.07  信息來源:《 人民日報 》( 2016年02月24日 11 版)  作者:記者 徐 雋
核心閱讀
  “有恒產(chǎn)者有恒心”,物權(quán)法是規(guī)范民事財產(chǎn)關(guān)系的基本法律,在法律體系中起著基礎(chǔ)性作用,是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律。2月23日, 最高人民法院召開新聞發(fā)布會,通報歷時7年制定的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》的有關(guān)情況。
  
  在2月23日最高人民法院召開的新聞發(fā)布會上,最高法民一庭庭長程新文介紹,《解釋》嚴循立法精神和目的,結(jié)合審判實踐中遇到的難點問題,對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題作出相應(yīng)規(guī)定,將于2016年3月1日起施行。
  不動產(chǎn)物權(quán)歸屬糾紛可打民事官司
  《物權(quán)法》第十四條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。實踐中,有觀點認為,除非法律另有規(guī)定,未經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記就不能取得及享有不動產(chǎn)物權(quán),不動產(chǎn)物權(quán)爭議涉及登記就應(yīng)通過行政訴訟解決。
  最高法民一庭法官姜強舉例說,張三、李四共同出資購買房屋并約定共有房屋,但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙,李四起訴至法院請求確認房屋共有權(quán),不少法官和法院認為,李四應(yīng)先提起行政訴訟撤銷該登記,才能確認其共有權(quán)。
  程新文說,這種觀點受眾頗廣,在很大程度上導致實踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象,這不僅徒增當事人訟累,也有損司法的權(quán)威和公信。針對這一情況,《解釋》從兩個方面作出規(guī)定:一是在案件的受理上,規(guī)定因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬,以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的,屬于人民法院民事訴訟受案范圍,人民法院應(yīng)依法予以受理,民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動產(chǎn)登記簿證明力的角度,規(guī)定對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷,應(yīng)當依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查,故在當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人的情況下,應(yīng)當支持其訴訟請求。
  未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意,轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán),不發(fā)生物權(quán)效力
  姜強介紹,我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)制度,使開發(fā)商能夠在房屋交付之前獲得融資并開發(fā),這類制度,對于促進房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展,不無裨益,但對購房人獲得房屋所有權(quán),卻有現(xiàn)實威脅。實踐中,老百姓最為擔心的是,錢付了房卻拿不到。開發(fā)商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現(xiàn)象屢見不鮮。
  解決此類問題,現(xiàn)行法上有其手段。物權(quán)法第二十條規(guī)定的預(yù)告登記制度,就是為保障買房人等債權(quán)人實現(xiàn)物權(quán)目的而規(guī)定的一項制度。物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定,預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。
  實踐中,對于現(xiàn)實登記權(quán)利人針對不動產(chǎn)的何種處分,會因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力,存在模糊認識,一些案件中甚至出現(xiàn)不當擴大預(yù)告登記效力的傾向;陬A(yù)告登記制度的內(nèi)涵,正確適用預(yù)告登記制度,必須注意堅持依法兼顧保障登記權(quán)利人的請求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則,為此,《解釋》第四條對《物權(quán)法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進行了限縮性解釋,即未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán),或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,應(yīng)當依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定,認定其不發(fā)生物權(quán)效力。
  并非所有法律文書都能發(fā)生物權(quán)變動效力
  根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定,人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導致的物權(quán)變動,不以登記、交付為生效要件,法律文書一經(jīng)生效,即發(fā)生物權(quán)效力。對于直接導致物權(quán)變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題,一直是司法實踐中爭論不休的難題。
  程新文認為,基于維護物權(quán)變動模式體系安定的目的,應(yīng)當注意防止實踐中不適當?shù)財U大化適用《物權(quán)法》第二十八條,損害相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益,故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋;诖,《解釋》第七條規(guī)定:“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書,以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書,應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書!
  “小區(qū)開放”尚需立法實現(xiàn)法治化
  《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》指出,新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū);已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。對社會關(guān)注的“小區(qū)開放”問題,程新文進行了回應(yīng)。
  “目前這一意見屬于黨和國家政策的層面,涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問題,還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。作為人民法院,我們將密切關(guān)注,并積極應(yīng)對!背绦挛恼f。
  程新文說,封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時代的產(chǎn)物,現(xiàn)在已經(jīng)處于工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時代,推進現(xiàn)代化城市建設(shè)需要有新的理念和探索!斑@一舉措的目的是為了實現(xiàn)物和有關(guān)資源效益的最大化,這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發(fā)展理念,符合當今世界的潮流和發(fā)展趨勢,對于推進城市現(xiàn)代化具有重要指導意義。作為司法機關(guān),對由此可能涉及的相關(guān)主體的權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護,法院將加強調(diào)研、及時研判,并進一步加強對下指導力度,積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善地處理好相關(guān)的糾紛。”
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